スポーツ秋より食欲の秋です。
最近、無料配信動画など見ていたら、
「不動産鑑定評価基準」の話題が発信されていました
不動産の価格は、簡単に言うと
今、新しく作ったらいくらかな？とか
古くなった分を引いたらいくらかな？とか
今いくらで売られているのかな？
過去いくらで取引されていたのかな？
など分かったたらわかりやすいですね。
このように価格の出し方として
不動産の鑑定評価の手法として
「原価法」と「取引事例比較法」と「収益還元法」の3手法あり
これらによってもとめられる価格を試算価格となります。
「原価法」は、
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、
この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の
試算価格を求める手法であります。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及び
その敷地である場合において、再調達原価の把握及び
減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、
対象不動産が土地のみである場合においても、
再調達原価を適切に求めることができるときは
この手法を適用することができる。
簡単に言うと
「取引事例比較法」は、
まず多数の取引事例を収集して適切な事例の
選択を行い、これらに係る取引価格に
必要に応じて「事情補正」及び「時点修正」を行い、
かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って
求められた価格を比較考し、これによって対象不動産の
試算価格を求める手法である。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の
類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が
行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の
取引が行われている場合に有効である。
※投機的な物件などは使えない。
簡単に言うとマイホームを売りたいときに
近くですごく似ている家が取引された価格が分かります。
取引事例を用いて比較して値段を出します。
「収益還元法」は、
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される
純収益の現在価値の総和を求めることにより
対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の
事業の用に供する不動産の価格を求める場合に
特に有効である。
文化財の指定を受けた建造物等の一般的に
市場性を有しない不動産以外のものには、
すべて箇用すべきものであり、自用の住宅地といえども
賃貸を想定することにより適用されるものである。
なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、
「その価格」と「収益価格」とのかえりが増大するものであるので、
先走りがちな「取引価格」に対する有力な検証手段として、
この手法が、活用されるべきである。
簡単に言うと
市場性を有しない不動産はすべて使えます
自分が住んでる建物でも使えます
自宅であっても賃貸を想定することによって
いくらで貸し出せるかな？いくら生み出すかな？
収益から逆算して価格を出すことができる、
賃料増額請求なんかでも、使えますね。
価格の４つの種類は
（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）
依頼目的とした価格も大切です。
北近畿で、木造･新築･一戸建･リフォームするなら㈱森下住建へ
本日のスタッフM・BLOG更新担当
大嶋(●⌒∇⌒●)でした！
PS．夜中に一人で「コーンスープ」いただきました。
